日前，在北京市政协十二届五次会议的专题座谈会上，北京市政协港澳台侨工作顾问、北京市人民政府专家顾问、优客工场创始人董事长、毛大庆博士建言，我市可以通过培育和规范住房租赁市场的手段，让“租房住”成为实现“住有所居”的重要渠道。

　　据毛大庆了解，欧洲很多国家的居民租房比例超过30%，德国居民家庭租房比例甚至超过半数，美国也约有1/3的居民家庭租房住，日本为38%，香港为45%，住房租赁是发达国家和地区居民住房供应体系的重要组成部分，对满足居民合理住房需求、加速人口城镇化都有不可替代的作用。

　　根据美国经验，房屋租赁行业收入占房地产总收入的32%，居房地产业各行业之首，住宅租赁是经济增长的推动力，是经济转型的加速器，是促进人口城市化的重要力量。

　　租房市场从散户化到机构化已是大势所趋：美国租房30%机构化，日本80%机构化，日本租赁市场最大的托管公司大东建托管理的房间数量超过90万套，市场占有率接近8%，但中国机构化不到5%。

　　毛大庆提供了这样一组数据：2016年全国租赁市场大约有1.1-1.5万亿的市场规模，未来10年，我国租房市场租金GMV将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人，到2030年，租金GMV将达4.6万亿元，租赁人口近3亿人。2015年4个一线城市租金GMV超过2900亿元，到2025年将接近10000亿元，到2030年将超过16000亿元。2015年TOP10城市租金GMV占全国比重为42%，TOP20占55%，TOP30占63%，集中趋势明显。我国现有住宅存量250亿平方米，未来中国还有350亿的大存量，达到350亿以后，整个中国住宅的增量市场会逐步萎缩，然而一线城市的高溢价决定了这些项目很难短期内高周转开发，所以存量资产的持有运营具有现实意义。

　　2010年全国第六次人口普查显示，在经济发达及常住人口增长热门地区，租房户数占城市户数占40%左右。2015年北京和上海平均家庭规模约为2.42人。

　　基于淘宝房产搜集的数据，出租房平均合租户数为2.04人。如果以一线城市常住人口的数量稳定在2015年7975万人的水平计算，一线城市每年租房需求达650万套规模。

　　毛大庆据此认为，中国的房屋租赁市场正在迅速崛起，而北京作为首都，其市场动向必将成为全国的标杆和重要参照指标。

　　北京市土地供应量紧缺，房地产总体库存量不大，房地产市场已逐渐从增量时代过渡到租赁时代，2015年北京住宅租金GMV已达886亿元，2016年预期租赁GMV 超过1200亿元，租赁套数约25万套。

　　根据测算，纽约、洛杉矶、东京的总人口分别为北京的81%、74%、55%，但租金GMV分别为北京的5.2、4.4和3.1倍。

　　据统计，北京首次购房人群平均年龄已从2013年的30岁推迟到2016年的34岁，逐步上升，租房群体不断扩大，租房时间也不断延长，租房意愿更是爆发式增长。

　　租赁人群也更加多元化，2010年到2016年，30岁至50岁的租赁人口占比从11%上升至47%，这部分恰好是对中高端住宅需求量大的人群，他们中有一半居住在租金超过5000元的房屋中。

　　毛大庆表示，租房市场的培育对宏观经济的促进意义重大。

　　租房崛起，首先有利于“去库存”：发展租赁行业，既可吸纳大量闲置房屋、库存住宅，直接助推房地产去库存，又为住宅开发提供更多的增长空间；

　　其次，有利于促进消费升级理念。

　　从保障中低收入人群合理住房看，发展住宅租赁市场意义重大。在经济转型升级过程中，租赁业的发展可以促进人口向服务业转移。

　　第三，通过租房市场的区域引导，有利于人口有序流动，而且高租房率有助于城市吸引人才，比如纽约政府用征来的房地产税建造的廉租公寓深受中低收入人群欢迎，穷人申请批准入住之后，每年按收入比例支付房租，这样可以使符合条件的中低收入阶层用合适的价格租到房子，纽约的富人、中产和低收入人群大家各得其所，其乐融融。显然，完善的法律和政府系列租赁措施，是纽约这一国际大都市吸引并留住大量的人才，特别是收入相对较低的年轻人，这样才能保持纽约这一城市的新兴活力

　　毛大庆针对租房改革的议题，给出了可供操作的建议：

　　第一，政府应建立建全租赁房相关法律法规，规范租赁房市场，保障供需双方的合法权益。

　　第二，政府对企业建设用于居住目的的租赁房项目可给予税率。

　　第三，鼓励众创空间升级，优先供应此类空间用房及政策扶持，既服务于双创，又解决入住者居住需求。

　　第四，政府在舆论上加强租赁房的正面宣传引导，鼓励年轻人以租代购。

　　第五，鼓励现有房源的“租赁房”改造，盘活存量房，助推房地产产业转型，同时加大政策扶持，将闲置的工业厂房改造成为办公居住一体化的空间。

　　第六，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产信托基金（REITs）试点，向住房租赁企业提供金融支持。

　　自2015年以来，中央有关房屋租赁市场的政策密集出台，并在最新的《关于加快培育和发展租房租赁市场的若干意见》中明确了清晰的时间点及建设目标。毛大庆最后表示，城市的经济发展离不开人口数量和人才密度的双重指标，而要想留住人才，首先就要给人才提供适配房，从这个角度上看，住房租赁市场的蓬勃发展，具有指标性意义。